Vorwort
Der Direktor des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen, Andreas Breitner, vertritt die Eigentümer von 60.000 Rostocker Mietwohnungen. In der Ostsee-Zeitung vom 15.03.2019 wird seine Haltung zur Erbpacht wiedergegeben:
„Die von seinem Verband vertretenen Unternehmen wollen auch bauen, allerdings vor allem dann, wenn sie die entsprechenden Grundstücke besitzen. Erbbaupacht sei für ihn deshalb keine erstrebenswerte Grundlage der Zusammenarbeit. „Wir sind die Bestandshalter, die nicht spekulieren und sich so anständig verhalten, dass sie das Vertrauen für den Kauf geben und verdienen“, sagte der Verbandsdirektor.“
Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser – möchte man zurückrufen, doch schauen wir uns das erst an.
Was ist Erbpacht?
Bei der Erbpacht, auch Erbpachtrecht oder Erbbaupacht genannt, wird ein Grundstück nicht verkauft. Stattdessen wird ein langer Zeitraum, für gewöhnlich 99 Jahre, und eine zu zahlende Rate, meist 4 % des Grundstückswerts als Erbpachtzins, festgelegt.
Verpächter können verschiedenste Institutionen oder Personen sein. Für unser Thema reden wir von Kommunen. Pächter können ebenfalls unterschiedlicher Art sein, uns interessiert hier die Wohnungswirtschaft.
Rechenbeispiel
Die obigen Zahlen ergeben, dass nach knapp 25 Jahren der volle Grundstückswert gezahlt wurde. Die restlichen 74 Jahre sind zusätzliche Einnahmen für die Stadt! Zudem darf die Rate alle drei Jahre angepasst, sprich erhöht, werden.
Spekulation
Bodenspekulationen, bei denen Grundstücke gekauft und Jahre später teurer wieder verkauft werden, lassen sich so verhindern. Dadurch sind ungenutzte verwahrloste Grundstücke unmöglich. Der Pächter muss bauen und aktiv wirtschaften, in unserem Fall also Wohnraum schaffen und vermieten, um kein Minusgeschäft zu tätigen. In der Ver.di-Zeitung Pubilk 5/2019 bezieht Dierk Hirschel, Leiter des Bereichs Wirtschaftspolitik, klar Stellung. Zum Thema Grundstückspreise schreibt er „Das Erbbaurecht ist eine seit 100 Jahren bewährte sozial gerechte und spekulationsfeindliche Eigentumsform.“.
Macht durch Eigentum
Bald noch entscheidender ist aber, dass die Kommune Eigentümer bleibt und sich über den Erbpachtvertrag diverse Mitbestimmungsrechte verschaffen kann. Beispielsweise könnte ein hoher Satz Sozialwohnungen zur Bedingung werden. Statt hinterher mit Fördergeldern zu locken, könnten vorweg Auflagen diktiert werden. Voraussetzung wäre künftig, Verkäufe zu unterlassen und bereits Verkauftes zurückzuholen. Dafür sollte das kommunale Vorkaufsrecht gestärkt werden. Es geht also um eine Bevorzugung von kommunalen Eigentumsformen gegenüber privaten.
Auflösung
Bei Auflösung des Vertrags fällt das Grundstück samt der darauf stehenden Immobilie zurück an die Stadt. Die Entschädigungszahlung beträgt lediglich zwei Drittel des Immobilienwerts. Der bereits gezahlte Erbpachtzins und das Grundstück selbst verbleiben natürlich ebenfalls bei der Stadt. Investoren sind also zu langfristiger Verantwortung veranlasst.
Schlusswort
Wie bei fast allen Verträgen gilt, der Vorteil des einen ist der Nachteil des anderen. So erklärt sich der Standpunkt des Unternehmerverbandes. Was gut für die Haushaltskasse der Stadt und auch für die Mieter ist, ist eben nicht gut für die Profitinteressen der Unternehmer. Wir stehen auf der Seite der Mieter und damit auf der Seite der kommunalen Daseinsvorsorge. Kommunalen Wohnungsbau ziehen wir deshalb grundsätzlich vor.
Wenn man meint, private Investoren einbeziehen zu müssen – warum dann nicht so? Kontrolle ist eben besser.
